Más de la mitad de las viviendas carecen de títulos de propiedad (Opinión, 29/04/2012)
ESTá EN DEBATE LA LEY DE REGULARIZACIóN DEL DERECHO PROPIETARIO SOBRE BIENES INMUEBLES URBANOS
Más de la mitad de los predios yviviendas del área urbana en la ciudad de Cochabamba no cuenta con títulos de propiedad.
Para facilitar la regularización de la propiedad, el Gobierno planteó el proyecto de Ley de Regularización del Derecho Propietario sobre Bienes Inmuebles Urbanos destinados a Viviendas, en actual debate en la Asamblea.
Los confictos por la propiedad de terrenos incluso han derivado en enfrentamientos. Los mayores conflictos se encuentran en los distritos 8 de la comuna Alejo Calatayud, 9 y 14 de la comuna Valle Hermoso y, en la zona norte, el problema está en los asentamientos humanos en el Parque Tunari, por encima de la cota 2.750 sobre el nivel del mar.
La propuesta de ley tiene por objeto la regularización del derecho propietario de personas naturales “sobre bienes inmuebles destinados a vivienda, ubicados en área urbana y que se encuentren en posesión pacífica”.
ZONA SUR La comuna Alejo Calatayud comprende los distritos 5 y 8. El conflicto mayor se presenta en el 8, donde según el abogado de Contrato de la comuna, Alberto Paz, los terrenos irregulares son el 80 por ciento , no cuentan con derecho propietario y solo el 20 por ciento está saneado.
Entre los casos más graves está el conflicto por el derecho propietario de un terreno de 60 hectáreas, donde además existen áreas agrícolas y eso dificulta cualquier tipo de trámite de regularización.
“Gran parte de los habitantes del lugar solo tiene minutas de compra y venta”, dice Paz, refiriéndose a que esos no son documentos suficientes para acceder al derecho propietario.
El abogado reconoce que la falta de control en la zona hace que continúe la irregularidad y argumenta que esto responde a la falta de recursos humanos, ya que solo existe un inspector a cargo que debe trabajar entre el kilómetro 2 y el 9 de la avenida Petrolera y carretera al Valle Alto, antigua a Santa Cruz.
La presidenta del Concejo Municipal de Cochabamba, María Isabel Caero, resalta que “hay varias urbanizaciones en la zona sur, donde no hay un metro cuadrado de área verde”. Opina que la Ley de Regularización de Vivienda tiene que ser parte de una propuesta integral, respaldada por políticas de vivienda y respetando los planes municipales”.
El dirigente Damián Álvarez, explica que en su barrio El Molino, solo alrededor del 20 por ciento de las 800 familias habitantes del lugar tiene títulos saneados.
“No es que se han apropiado, sino que son lotes que han comprado y algunos vendedores han fallecido y eso no pueden regularizar fácilmente, eso demora años”, cuenta Álvarez. Admite que tampoco pagan impuestos.
“En El Molino ya no hay zona agrícola, está ya en la mancha urbana”, argumenta el dirigente.
Respecto a los servicios básicos, en el barrio El Molino existe red tendida para agua, pero el agua no llega y es necesario llevar carros cisterna para la provisión. El tendido eléctrico alcanza al 95 por ciento de los vecinos y también tienen teléfonos fijos.
OBSERVACIONES La presidenta del Concejo observa la existencia de asentamientos irregulares en zonas de riesgo.
“Esas zonas de riesgo han sido loteadas por personas interesadas y resulta que ahora el municipio va a tener que resolver ese problema”, cuestiona Caero. Agrega que existen asentamientos y terrenos municipales que afectan a los ciudadanos y a los mismos propietarios del lugar, porque no se está respetando el 41 por ciento de espacios que deben estar dispuestos para áreas verdes y de equipamiento como avenidas y calles entre otros.
“Áreas que estaban reservadas para equipamiento o para áreas verdes se las han loteado”, lamenta la autoridad.
Por otro lado, observando los preceptos que establece la propuesta de ley, Caero se refiere a que no se incluye el derecho colectivo y que, como arquitecta, considera que es una forma de frenar la especulación.
Caero plantea que se incluyan sanciones para los loteadores. Por ejemplo, la Oficialía Mayor de Planificación de la Alcaldía verificó que tierras fiscales fueron loteadas y que estos casos “recién se están descubriendo”. Caero teme que se tenga que regularizar ese tipo de terrenos.
El proyecto determina que si los gobiernos autónomos aprueban asentamientos humanos en áreas de riesgo, deberán reubicar a los afectados en sectores libres de riesgo.
También plantea que para los procesos de usucapión se crearán juzgados especiales.
Requisitos de regularización
Actualmente, para la regularización de terrenos se necesita cumplir con requisitos como la presentación de documentos de propiedad registrados en Derechos Reales, impuestos pagados hasta el año 2010, los valorados correspondientes y el memorial de solicitud en cualquiera de los casos de subdivisión, regularización y anexión.
El responsable de Normas Urbanas de la Alcaldía, Daniel Iriarte, explica que principalmente entre los vecinos de los distritos 8 y 9 “mucha gente” exige la incorporación al área urbana y que no tiene títulos registrados, solo minutas de venta.
La gente acude para regularizar sus títulos cuando tiene intenciones de vender o transferir terrenos a sus hijos, por viajes o problemas legales. También acude a la representación de las juntas vecinales.
En el área urbana se han flexibilizado las exigencias permitiendo incluso que se puedan regularizar terrenos de menos de 100 metros cuadrados siempre y cuando cumplan con no construir en ese espacio un edificio sino una vivienda mínima, un almacén o un depósito.
Falta la preservación de las áreas protegidas en la propuesta de Ley de Derecho Propietario
La propuesta de Ley de Regularización del Derecho Propietario no incluye la preservación a las áreas protegidas como el Parque Nacional Tunari, que en la jurisdicción de Cochabamba es parte de la comuna Tunari.
El jefe de la División de Urbanismo de la comuna Tunari, Greco Villazón, afirma que en lo que corresponde a la jurisdicción de Cercado, existen alrededor de 2.700 predios ya construídos por encima de la cota 2.750, es decir que todos esos son irregulares. Explica que no se puede aprobar lotes por encima de la cota.
“Son ilegales, no están registrados como área de urbanización y tampoco se puede hacer cambio de uso de suelo, si es de reforestación o agrícola”, dice Villazón.
Agrega que como comuna coadyuva en los controles que están a cargo del Servicio Nacional de Áreas Protegidas (Sernap). La propuesta de ley no incluye ninguna garantía de resguardo del Parque Tunari. Y pese a las prohibiciones y normativa vigente, existen pobladores que buscan legalizar lo irregular.
Villazón explica que la gente va a la comuna y presenta minutas de venta para sanear sus terrenos, pero ese documento no es respaldo suficiente.
“Si está en el Parque Tunari, directamente es rechazado”, resalta el jefe de Urbanismo.
Cada tres meses en las comunas se actualizan los datos sobre la cantidad de trámites que ingresan, los aprobados y los pendientes respecto a la regularización de lotes.
En la comuna Tunari, entre enero y marzo de este 2012 se ha atendido un total de 34 casos relacionados a lotes.
Los casos de subvidisión de lotes fueron cuatro, de los cuales dos están pendientes y dos resueltos. En la comuna concluyeron los dos casos de anexión de lotes.
Y la mayor cantidad de trámites ingresados fue la de regularización de lotes con 28, de los cuales 25 están pendientes y solo concluyeron el trámite de 3.
Los asentamientos humanos amenazan el área verde, pero sobre todo afectan el área de recarga acuífera de la que depende la población urbana.
Lograr un hábitat digno debería ser la prioridad de las políticas
La investigadora del Centro de Documentación e Información Bolivia (Cedib), Escarley Torrico, considera contar con un título de propiedad “no es equivalente a un hábitat digno y saludable”.
Torrico considera que tener papeles no es lo mismo que tener vías de acceso, áreas de equipamiento, áreas verdes, servicios y otros. Y desde el punto de vista de la especialista, esto hace evidente también las debilidades que existen en los gobiernos municipales frente a los problemas latentes de acceso a los servicios básicos. Esto podría agravarse con la expansión de las áreas urbanas y podría encarecer la provisión, por ejemplo, de agua potable y alcantarillado.
Por otro lado, respecto a las políticas de control del suelo urbano, acceso a la vivienda y planificación territorial, Torrico considera que el aceptar que el tema de la vivienda urbana va más allá de los títulos de propiedad y que se debe, en primer término, establecer políticas de control del suelo urbano para frenar la especulación.
“Esto supone debatir si debería o no el Estado expropiar las tierras urbanas ociosas, tarea que exige evidenciar la existencia de terratenientes urbanos a quienes se debe limitar su poder”, señala. Sugiere clarificar cómo se enmarca esta política de acceso al suelo urbano y vivienda en el Plan Nacional de Desarrollo.
“Es urgente crear mecanismos para evitar que una urbanización salvaje y la ampliación descontrolada de la mancha urbana ponga en riesgo, por ejemplo, la seguridad alimentaria”, manifiesta.
Torrico cuestiona que en la exposición de motivos de la versión consensuada del proyecto de ley se dice que 50 por ciento de la población urbana no tiene papeles, pero que no dice a qué porcentaje de ellos va dirigida la medida y menos qué cantidad se espera que acceda al “beneficio”. El problema de la propiedad no está ligado únicamente a que las manchas urbanas no estén “correctamente delimitadas”.
